Lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier que ce soit un appartement ou une maison, à moins d’avoir un apport conséquent ou de gagner à la loterie, vous serez amené à négocier auprès d’un établissement bancaire un prêt immobilier. Dans ce prêt immobilier, vous aurez à négocier le taux d’emprunt ou de crédit immobilier. Cet article vous montre les principales caractéristiques à connaître concernant le taux et les pièges que vous aurez à éviter.
Les principales caractéristiques à savoir concernant les taux des crédits immobiliers
Tout d’abord, il faut savoir qu’il existe deux types de taux pour les crédits immobiliers : les taux fixes et les taux variables. Les taux fixes, comme leur nom l’indique, sont des taux qui sont fixés dès le départ et qui ne varient pas, quels que soient la conjoncture économique ou le taux pratiqué par la Banque Centrale Européenne (BCE). À ce taux doit s’ajouter des assurances dites facultatives notamment pour couvrir le décès ou l’incapacité. Aujourd’hui, les taux étant très bas, la quasi-totalité des investisseurs, primo-accédants et nouveaux acquéreurs privilégient ce taux qui garantit une sécurité pour l’ensemble de la durée de l’emprunt.
En ce qui concerne les taux variables, ceux-ci sont établis à une valeur initiale et peuvent fluctuer en fonction du taux BCE ou d’autres critères qui sont généralement décrits dans le contrat lié à la souscription à l’emprunt. Les taux étant aujourd’hui historiquement bas, très peu de particuliers privilégient ce type de taux. Il faut savoir également que le taux variable peut être capé (tranche basse, tranche haute), ce qui permet de limiter les risques en cas de fluctuation importante sur les marchés obligataires.
Autre particularité, le taux d’intérêt moyen constaté varie d’une région à une autre. Ainsi, il est usuel de voir un taux d’intérêt légèrement plus bas (de l’ordre de 0,2) en région Centre Val de Loir qu’en région Île-de-France. Il ne faut donc pas, quand on négocie un prêt immobilier, se fier au taux national, mais plutôt sur la moyenne constatée dans sa région.
Négocier un taux de crédit immobilier en fonction de sa durée
Il faut savoir que plus la durée de votre prêt immobilier sera importante, plus le taux sera important, mais pas de manière proportionnelle. La plupart des foyers français négocie une durée allant de 15 à 18 ans. Mais il n’est pas rare de trouver sur le marché des prêts pouvant aller à 25 voire 30 ans, mais avec un taux jugé comme intéressant dans la mesure où les taux sont historiquement bas.
Dans tous les cas, il est fortement conseillé de faire jouer la concurrence pour réduire autant que faire se peut le taux. Une réduction de 0,2 point peut signifier jusqu’à plus de 10 000 euros d’économies sur la durée totale du prêt. Et bien entendu, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence sur les assurances liées au prêt pour réduire le coût global de l’opération. Vous pouvez passer par un établissement bancaire ou une mutuelle différente pour réduire cette partie du taux.
Autre point à ne pas négliger : faire appel à un courtier vous fera gagner non seulement du temps dans les négociations, mais aussi dans le coût global de l’emprunt. Le courtier demandera « des frais de dossiers » pour vous trouver le taux plus intéressant, tout en jouant sur d’autres paramètres notamment la possibilité de rembourser par anticipation son prêt sans frais ou pouvoir effectuer des modulations sans pénalité.
Si les taux sont très bas, il vous est toujours possible de les tirer davantage à votre faveur pour conclure votre projet immobilier et partir sereinement dans le remboursement.
Renégocier son taux de crédit immobilier pour effectuer des économies
Si vous avez souscrit à un prêt immobilier il y a quelques années, il est probable que le taux d’emprunt qui était en vigueur à l’époque soit bien plus haut que celui pratiqué aujourd’hui. Afin de rectifier le tir et vous permettre de réaliser des économies sur le restant à rembourser, vous pouvez négocier directement les modifications avec votre établissement bancaire, soit passer par un autre établissement qui se chargera de racheter le prêt et de vous en octroyer un nouveau qui soit à votre avantage.
En règle générale, les pénalités en cas de remboursement anticipé sont de l’ordre de 3 %. Si vous effectuez cette opération directement avec votre établissement bancaire, vous pouvez négocier la suppression de cette pénalité. Si vous passez par un autre établissement, vous devrez vous en acquitter.
S’il vous reste un peu plus de 10 ans à rembourser votre emprunt et si le taux initial est nettement supérieur à ce que vous pouvez trouver sur le marché, foncez ! Vous pourrez économiser parfois jusqu’à plus de 10 000 € sur le restant des intérêts. Si la durée restante est négligeable, mieux vaut prendre son mal en patience, car l’effort et les économies obtenus seront négligeables.
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