Baisse historique des taux : quelles opportunités malgré le refus d’un dossier sur cinq par les banques ?

En cette fin d’année 2020, la baisse des taux d’intérêt ne se dément pas. Un phénomène qui s’explique notamment par la politique de la BCE et la crise sanitaire. Cela offre de nombreux avantages pour les ménages qui souhaitent emprunter pour acheter un bien (résidence principale ou investissement locatif). Éclairage.

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C’est un fait, depuis de nombreuses années, l’évolution des taux d’intérêt des prêts immobiliers est orientée à la baisse. Depuis le point haut de 2008 à plus de 5,00 %, la moyenne des taux immobiliers baisse progressivement pour se situer en 2020 à un peu moins de 2 % : 1,25 % sur 15 ans, 1,40 % sur 20 ans et 1,65 % sur 25 ans. En ce moment, il est possible d’obtenir 1% sur 25 ans, voir 27 ans avec l’allongement de la durée maximale des crédit par l’état. Il faut dire qu’entre la Banque Centrale Européenne qui injecte en continu des liquidités à bas coût et les obligations du trésor qui s’affichent en territoire négatif, les banques bénéficient de conditions d’emprunt toujours exceptionnelles et peuvent donc prêter à des taux très bas. En regardant plus précisément, il apparait que les marges bancaires sont aujourd’hui finalement meilleures qu’en début d’année 2020, soit avant la crise sanitaire.

C’est le moment d’investir ?

En fonction de votre dossier emprunteur et de votre profil (type d’emploi – fonctionnaire, CDI, … -, revenus, âge, apport personnel, montant du capital à emprunter, niveaux des mensualités, taux d’endettement, etc.) et de votre projet immobilier (résidence principale ou investissement locatif), les banques feront plus ou moins d’efforts pour vous avoir comme client. Naturellement, ceux qui présentent les dossiers les plus solides et sûrs obtiennent plus facilement un crédit à un taux beaucoup plus avantageux.

Car, il faut souligner que si les taux sont aujourd’hui à un plus bas niveau, les banques n’en sont pas moins frileuses… et ne prêtent pas facilement au premier venu. Près d’un dossier sur cinq est refusé. Elles cherchent aujourd’hui plus que jamais la sécurité : 16% des demandes de crédit sont refusées par les banques en 2020 contre 9 % en 2019.

Cela s’explique car les banques exigent de plus en plus souvent un apport minimum qui peut faire défaut notamment aux populations les plus jeunes. D’autre part, elles ne dépassent pas le critère de 33% d’endettement des revenus récemment relevé à 35%, cette dernière notion appliquée à la lettre, conduit à des refus sur des dossiers qui obtenaient encore des financements très facilement avant décembre 2019 lorsque les banques étudiaient le reste à vivre.

Quoi qu’il en soit cette baisse historique des taux est suffisamment importante pour ne pas essayer d’en profiter. Il est aussi prudent d’observer l’évolution des prix de l’immobilier qui s’annonce en baisse pour 2021. Si vous achetez une résidence principale ou un investissement locatif avec des travaux, une marge de négociation sur le prix sera possible de l’ordre de 10 à 15% dès le début de l’année 2021.

Faire jouer la concurrence

En améliorant votre dossier bancaire, vous allez pouvoir négocier des meilleurs taux et des options intéressantes comme la possibilité de changer facilement les mensualités du prêt, celle de réduire les frais en cas de remboursement anticipé, etc. Si vous empruntez en couple, n’hésitez pas à vous renseigner en lisant cet article.

En faisant le tour des établissements financiers vous pourrez également négocier de meilleures conditions… Et si vous n’avez ni le temps ni le courage pour faire le tour des banques, vous pouvez faire intervenir un courtier en prêt immobilier qui pourra s’en charger pour vous. Ce dernier, moyennant une commission ou un arrangement avec la banque, se chargera de trouver le taux d’emprunt le plus bas possible en fonction de votre dossier et des offres du marché. Il pourra également vous conseiller un montage financier idéal par rapport à votre profil d’emprunteur. Avoir recours à un tel professionnel vous permet donc de gagner du temps et d’obtenir des conseils avisés pour réussir votre achat immobilier.

Rachat de crédit et remboursement anticipé

Par ailleurs, grâce à la forte baisse des taux, beaucoup d’emprunteurs peuvent profiter de nouvelles conditions de financement pour faire racheter leurs crédits immobiliers ou renégocier leur taux avec leur banque. Cela représente plus de 20 % des demandes de crédits immobiliers actuellement selon la Banque de France et l’Insee. Vous pouvez aussi changer d’assurance emprunteur.

Les deux possibilités n’ont ni les mêmes coûts ni ne permettent les mêmes économies. Vous obtiendrez un meilleur taux par un rachat par une autre banque, mais il y aura plus de frais que pour une renégociation. Il convient donc de comparer les deux possibilités qui vous sont offertes afin de choisir la meilleure offre pour vous pour passer d’un taux élevé à un taux faible. Même si la demande commence à ralentir, la production de crédits immobiliers a été fortement stimulée ces dernières années par le boom des rachats de prêts.

Une rentrée d’argent, de l’épargne qui s’accumule ou des augmentations de salaire ? Pourquoi ne pas également étudier l’intérêt du remboursement anticipé de votre crédit immobilier. Vous savez que vous avez emprunté à tel taux et il faudra tenir compte du taux de votre épargne pour savoir s’il est préférable de conserver votre emprunt immobilier ou de rembourser par anticipation.